ЛИКБЕЗ ДЛЯ СОБСТВЕННИКА. Бесплатные консультации от ООО «Юридический центр управления недвижимостью».

КОНТРОЛЬ ЗА ДЕЯТЕЛЬНОСТЬЮ УПРАВЛЯЮЩЕЙ ОРГАНИЗАЦИИ.

Контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда независимо от его формы собственности, соблюдением правил содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, в соответствии со статьей 20 Жилищного кодекса Российской Федерации осуществляется уполномоченными органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации. В Псковской области таким органом является государственная жилищная инспекция Псковской области.
Помимо указанного государственного органа контролировать соблюдение правил содержания общего имущества (помещений в многоквартирном доме, не являющихся частями квартир и предназначенных для обслуживания более одного помещения в данном доме, а также оборудования и конструкции, земельный участок с элементами озеленения и благоустройства) вправе сами собственники помещений многоквартирного дома, которые обладают правом общей долевой собственности на это имущество. Собственники помещений несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.

Самым распространенным способом управления многоквартирным домом в настоящий момент времени является управление управляющей организацией. В соответствии со статьей 162 Жилищного кодекса Российской Федерации в договоре управления многоквартирным домом должен быть указан порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления. Поскольку условия договора управления определяются на основании решения общего собрания собственников, то и порядок осуществления контроля за деятельностью управляющей организации устанавливают сами собственники, а управляющая организация, принимая предложение собственников по заключению договора управления, обязана этот порядок соблюдать, содействуя собственникам в осуществлении контроля. Роль договора управления как инструмента, обеспечивающего собственникам право контролировать управляющую домом компанию, таким образом, трудно переоценить.

К сожалению, очень часто собрания собственников (формально инициированные кем-то из собственников) фактически собираются по инициативе и проводятся под контролем управляющей компании, которая планирует в дальнейшем осуществлять управление этим многоквартирным домом. Соответственно и условия договора, за которые предлагается голосовать собственникам, сформулированы таким образом, чтобы обеспечивать интересы управляющей компании. Нередко результаты голосований фальсифицируются. Не предприняв достаточных шагов к тому, чтобы принять участие в голосовании и составить договор управления на выгодных себе условиях собственники остаются «безоружными» перед лицом управляющей компании, которая ограничивает всю отчетность перед собственниками установленным Жилищным кодексом минимумом — ежегодным отчетом о выполнении договора управления. Да и сами эти отчеты в условиях отсутствия в законе требований к их составу зачастую превращаются в пустую бумагу.

Кроме того, сегодня получить даже предусмотренную законодательством информацию от управляющей организации фактически невозможно. С эти столкнулись инициативные группы жильцов в домах № 49 по Рижскому проспекту, № 8 по ул. Пароменской и др. Ярким примером, подтверждающим данную реальность, является ответ директора ООО «ЖЭУ № 1» г-на А.И. Бойкова. Выдержки из данного ответа приводятся в конце статьи.

Нужно помнить, что обязанность по внесению платы за жилое помещение возникает у собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на это помещение. Эту плату собственник обязан вносить управляющей организации вне зависимости от наличия у него договора с этой управляющей организацией, а также вне зависимости от того участвовал собственник в общем собрании, выбравшем способ управления, и определившем условия договора, или нет, поскольку решения общих собраний собственников обязательны для всех собственников. Получается, что не принимая участие в решении вопросов управления своим домом, собственник получает только обязанности, но не получает корреспондирующих этим обязанностям прав.

Управляющие организации, работающие в городе Пскове, пользуются, разработанными ими договорами на управление многоквартирными домами. Ассоциация Управляющих организаций предложила проект договора (см. сайт www ЖКХПскова), который не поддается никакой критики, как с точки зрения юридического документа (отсутствие юридической логики и стиля, противоречие и несоответствие некоторых положений договора действующему законодательству), так и с точки зрения прописанных в нем прав и обязанностей сторон. Договор изобилует декларациями, направленными на защиту интересов управляющей организации, ограждение себя любимой от посягательств на её интересы со стороны собственников. Эмоции сдержать трудно!!! — Просто шедевр нормотворческой деятельности Ассоциации и ООО «Микрорайон № 7». У специалиста данный документ может вызвать просто шок. Сторона по договору (собственник помещения), по меньшей мере, не сможет осмыслить и усвоить тест данного договора, не то, чтобы его проанализировать.

Если собственники подписывают такие договора, то какие вопросы, претензии могут быть к управляющей организации!? Необходимо управлять своим домом! Проявлять инициативу с момента разработки условий договора, и утверждения их на общем собрании собственников помещений. К сожалению, — активность собственников жилья проявляется только в экстремальных ситуациях, таких как: порча личного имущества при протекании кровли; разрушения общедомового имущества по причине отсутствия ремонта и пр.

Между тем, закон позволяет сформулировать условия договора управления таким образом, чтобы иметь право в любой момент интересоваться качеством производства работ, связанных с ремонтом дома, привлекать к приемке этих работ независимый от управляющей компании и ее подрядчиков технический надзор, требовать своевременного перерасчета платежей в случае снижения качества оказания услуг или перерывов в оказании услуг, получать отчеты об исполнении договора с нужной периодичностью и в информативной форме, определить порядок расторжения договора управления в случае невыполнения управляющей компанией условий договора.
Продолжение следует

М.Б. Макаренко — Директор ООО «Юридический центр Управления Недвижимостью»