31.05.2011, 01:49 В.П.Парфенов. Оригинал текста здесь.

Комиссия Совета Федерации на своем заседании рассмотрела принятый 13 мая 2011 года Федеральный закон «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Федеральный закон разработан в целях совершенствования регулирования всего спектра отношений по управлению многоквартирными домами и предлагаемые изменения направлены на регулирование отношений по управлению многоквартирными домами товариществом собственников жилья и управляющими организациями.

Уточняются процедуры управления многоквартирными домами, вопросы контроля за обеспечением деятельности товариществ собственников жилья и управляющими организациями, их ответственности за нарушение своих обязательств.

Предлагаются изменения в Жилищный кодекс Российской Федерации и ряд федеральных законов.

Данные изменения касаются следующих вопросов.

— на уполномоченные органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации возложены обязанности по проверке соответствия документов созданного товарищества действующему законодательству, правомерности принятия решения о создании товарищества. При выявлении нарушений данные органы вправе обратиться с заявлениями о ликвидации товарищества;

— установлены требования к занятию должностей в правлении товарищества;

— введен порядок обязательного подписания всеми собственниками помещений в многоквартирном доме протокола общего собрания, на котором приняты решения о создании товарищества;

— уточнен механизм создания товарищества собственниками помещений в нескольких многоквартирных домах;

— на товарищество собственников жилья возложена обязанность по ведению реестра членов ТСЖ и подачи его в органы исполнительной власти субъектов РФ;

— уточнен порядок реорганизации и объединения ТСЖ;

— уточнены права и ответственность собственников помещений, не являющихся членами ТСЖ, непосредственно управляющих многоквартирным домом;

— на управляющую компанию возложена обязанность по предоставлению собственникам

помещений информации об основных показателях финансово-хозяйственной деятельности;

— формируется механизм создания и функционирования нового института управления домом — Совет многоквартирного дома;

— начало уплаты коммунальных платежей возникает с момента выдачи разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию.

В окончательной редакции федерального закона учтены поправки членов Совета Федерации, устранены основные противоречия и спорные вопросы.

Правовое управление Аппарата Совета Федерации замечаний к федеральному закону не имеет.

Коррупциогенных факторов при рассмотрении данного федерального закона не выявлено.

В связи с имеющимися замечаниями у Комиссии в части отсутствия определения ряда терминов, используемых в нормах данного федерального закона, а также недостаточной проработки полномочий Совета многоквартирного дома, механизмов и формы контроля за управлением многоквартирным домом прошу принять протокольное поручение Совета Федерации в адрес Комиссии Совета Федерации по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству по проведению с привлечением заинтересованных федеральных органов государственной власти мониторинга правоприменительной практики предлагаемых изменений, и при выявлении правовых коллизий внесения соответствующих изменений.

К данному федеральному закону требуется принятие ряда нормативных актов Правительства Российской Федерации.

Комиссия поддерживает Федеральный закон «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» и рекомендует Совету Федерации его одобрить.

Комментарий к проекту закона о внесении изменений в ЖК

Если оценивать поправки по значимости, то наиболее существенные из них, безусловно, «со знаком минус», так как приведут к труднопреодолимым сложностям в деятельности существующих ТСЖ и к блокированию создания новых, то есть фактически направлены против «плана Путина» по развитию ТСЖ.

Всего в Жилищный кодекс внесено около ста изменений, примерно половина из них предусматривает усиление государственного регулирования в сфере управления многоквартирными домами.

В чем конкретно будет проявляться госконтроль при управлении многоквартирными домами? Буквально во всём. Уполномоченные органы будут проверять все процедурные этапы создания и регистрации ТСЖ, на уровне субъекта федерации рассматривать обращения любого собственника по любым возникшим у него подозрениям в отношении товарищества. Правлениям следует передавать в органы копии уставных документов, сведения о голосовании на всех собраниях, ежегодно представлять обновленные реестры членов ТСЖ, позволяющие идентифицировать всех членов и устанавливать с ними связь. Будет контролироваться соблюдение стандартов управления и содержания общего имущества многоквартирных домов, стандартов (ещё не придуманных) раскрытия информации о деятельности ТСЖ и ЖСК.

Закон ввел ограничения для должностных лиц жилищных кооперативов – членами правления (включая председателя), ревизионной комиссии, бухгалтером не могут быть лица, подвергавшиеся наказанию за различные правонарушения, а также исключенные из членов СРО. Членами правления не могут являться лица, с которыми товарищество заключило договор управления или работающие в этих управляющих организациях. Они также не могут совмещать деятельность в правлении ТСЖ с работой в товариществе по трудовому договору и передоверять другому лицу исполнение своих обязанностей. Такая формулировка вынуждает предположить, что будет введён запрет на работу председателя правления на штатной должности в своём ТСЖ. Но вывод за штат председателей правлений всех товариществ собственников жилья страны равносилен полному прекращению их деятельности. Возможно ли это, и кто решился затеять такую масштабную провокацию именно сейчас, понимая все её последствия?
Если всё же исключить наступление такого печального исхода, возможны два варианта развития событий. Или эта норма не будет исполняться, натолкнувшись на массовые протесты по всей стране, и позже будет отменена. Или будут найдены легитимные пути обхода установленного запрета, о которых эксперты жилищных объединений сообщат на страницах своего журнала, а председатели поделятся опытом.

Установлен практически непреодолимый барьер на пути создания новых товариществ собственников жилья. Вместо однократного выражения своей воли при голосовании на общем собрании собственников обязали не только дважды письменно подтверждать свое решение о выборе этого способа управления, но и обязательно стать учредителем некоммерческой организации – товарищества собственников жилья (при выборе иных способов управления многоквартирным домом порядок оформления принятых решений оставлен прежний – голосование один раз и нет необходимости выступать в качестве учредителя). Но кто конкретно стал инициатором затеи, направленной против официального курса государства на расширение ТСЖ как формы управления жилищным фондом, наиболее способствующей воспитанию собственников как эффективных хозяев своего имущества?

Десять лет назад уже предпринималась попытка заставить всех собственников жилья стать учредителями ТСЖ и ЖСК — когда налоговые органы занимались перерегистрацией всех юридических лиц при включении их в свой реестр. Тогда довольно быстро поняли, что собирать необходимые сведения на сотни жителей по каждому дому нереально. Было принято верное решение: для внесения в реестр считать учредителями ранее созданных товариществ собственников жилья и жилищно-строительных кооперативов тех членов этих НКО, которые на момент перерегистрации являются членами органа управления – правления. Повторное испытание на практике навязанного собственникам жилья государством способа регистрации товарищества собственников жилья приведет к очевидному результату – регистрация ТСЖ будет заблокирована.

Не меньшую трудность создаст новое требование – получить на протоколе подписи всех собственников, которые голосовали за способ управления домом товариществом собственников жилья. Осторожность собственников при выборе нового для данного дома способа управления вызвана также недостаточной информированностью о преимуществах самоуправления, наиболее полно реализуемых при создании ТСЖ. Необходимость второй подписи (при выборе других способов этого не требуется) будет вызывать у людей вполне понятные, но ненужные подозрения в отношении правильности выбора этого способа. Не говоря уже о правомочности установления таких препятствий только в этом случае.

Дальнейшее ущемление прав собственников при создании ТСЖ установлено в отношении числа домов, включаемых в товарищество. Известно, что в одном небольшом доме создавать товарищество экономически невыгодно. Однако законодатель установил ограничение – товарищество могут создать жители только одного дома, а если захотят, чтобы в одно товарищество вошло несколько домов, то только маленьких – с общим числом квартир до 30. То есть законодатель умышленно запретил создавать экономически выгодные ТСЖ, а разрешил создавать только заведомо убыточные. Получается, что законодатель наносит вред жителям – кто мог до этого додуматься? И с какой целью?

Теперь собственники даже двух соседних домов не смогут создать одно товарищество. В каждом из них придется создать своё ТСЖ, а потом регистрировать ещё одно юридическое лицо – объединение товариществ. Это хлопотнее и дороже, причем не только при создании, но и на все последующие времена – придется регулярно сдавать лишние реестры в администрацию, налоговую отчетность в трехкратном размере, да и дополнительные налоги могут появиться. И опять встаёт недоуменный вопрос – зачем это сделано? Почему жителям умышленно создают надуманные трудности при распоряжении своим частным и общим имуществом? Зачем нужно усложнять и удорожать непростой процесс содержания гражданами своих жилищ, который и без того обременен массой проблем?

Дальше – больше. Новый закон вводит иные отношения не только между юридическими лицами, но и между людьми. Они обязаны против воли не только быть учредителями ТСЖ, за создание которого проголосовали, но и не вправе отказывать в предоставлении персональных данных о себе, в том числе управляющим организациям. Принятие устава товарищества становится формальным актом, так как множество положений внутренних взаимоотношений уже прописаны в законе. Но самое главное положение, к сожалению, в него не попало – его провозгласил ещё в 2007 году Пленум Высшего Арбитражного Суда – товарищество не является хозяйствующим субъектом с самостоятельными экономическими интересами, отличными от интересов членов, его обязательства, например, перед поставщиками коммунальных ресурсов, не могут быть большими, чем обязательства отдельных членов товарищества – собственников жилья.

Это положение очень важно, именно его следовало включить в Жилищный кодекс.

Изменения затронули тему раскрытия информации. Информацию правление будет обязано предоставлять любому собственнику в многоквартирном доме. Изменение внесено несмотря на то, что и сейчас есть полномочный контролирующий орган — ревизионная комиссия, обладающая правом получения любой нужной информацией, которую сочтёт необходимой для проведения проверки в любой выбранный момент.

Одно дело, когда документы систематически проверяет член ревизионной комиссии, и совсем другое, когда их надо предоставлять многим разным лицам (даже не членам ТСЖ). Некоторые из них находятся в конфликте с правлением, являясь должниками по взносам или нарушителями правил проживания в многоквартирном доме. Поэтому реализация процедуры «предоставления для ознакомления документов», особенно при отсутствии служебного помещения, неизбежно приведёт к многочисленным конфликтам в ТСЖ, которые по новому закону будет рассматривать «уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации» (например, конфликты, возникшие в ТСЖ Братска или Усть-Кута, будут рассматриваться областной администрацией в Иркутске).

Такой порядок понижает правовой статус ревизионной комиссии товарищества, члены которой избираются общим собранием именно с целью защиты интересов всех собственников путем осуществления регулярного контроля за деятельностью правления, включая его председателя (в ТСЖ председатель правления не является должностным лицом и его полномочия, вопреки расхожему мнению, достаточно ограничены). Поэтому многие претензии к председателю и бухгалтеру кодекс позволял разрешать без изменений его редакции – путем обращений в ревизионную комиссию. Именно в этом направлении следовало совершенствовать законодательство, если у законодателя возникли сомнения в отношении соблюдения прав отдельных собственников после создания ими товарищества. Принятое решение может только спровоцировать новые конфликты внутри ТСЖ, которые теперь почему-то будут рассматриваться вне товарищества (новая часть 3 статьи 20 позволяет собственнику обращаться с заявлением сразу в орган власти субъекта федерации, не обязав его предварительно попробовать разрешить вопрос внутри ТСЖ).

Окончание — здесь.