Губернатору Псковской области
А.А. Турчаку

От Председателя правления
ТСЖ «Инженерная 82»
Тамары Макаровны Фёдоровой,
Директора ООО «Юридический
Центр управления недвижимостью»
Марины Борисовны Макаренко

г. Псков, ул. Инженерная 82,
ком 13.

Уважаемый Андрей Анатольевич!

Мониторинг многоквартирных жилых домов, проведенный Институтом регионального развития показал, что многоквартирные жилые дома, имеющие инициативные группы жильцов – собственников и нанимателей жилых помещений, имеют более привлекательный вид: чистые подъезды, благоустроенные дворы, отремонтированное общедомовое имущество. Совершенно очевидно, что развитие альтернативных форм управления – ТСЖ, ЖСК, потребительские кооперативы, которые предполагают активность собственников жилья, должно иметь поддержку органов местного самоуправления. Управление многоквартирными домами ТСЖ и иными кооперативами будет способствовать развитию конкуренции на рынке управления жилыми домами с Управляющими организациями, которые на сегодняшний день далеки от совершенства.
Из немногочисленных неформальных (реально работающие) ТСЖ в городе Пскове, особого внимания требуют Товарищества, созданные в домах, которые ранее являлись общежитиями. В частности, дома по ул. Инженерная 82, Труда 55 и др.
Управление такими многоквартирными домами представляет определенные сложности, обусловленные такими обстоятельствами как: проживание в домах малообеспеченных граждан; отсутствие ремонта общедомового имущества, индивидуальных и общедомовых счетчиков на энергетические ресурсы.
Несмотря на данные обстоятельства, инициативные группы указанных ТСЖ прикладывают максимум усилий для того, что бы их дома не перешли в категорию разрушающегося жилого фонда и не попали в управление МУ «Жилище». Попытки инициативных групп ТСЖ сохранить товарищества сегодня не могут принести желаемого результата в силу следующих причин:
1. В многоквартирных жилых домах всегда имеется просрочка оплаты за коммунальные услуги. Денежные средства за поставленные коммунальные ресурсы перечисляются энергоснабжающим организациям в том объеме, в котором они поступили на счета ТСЖ к дате очередного платежа. Энергоснабжающие организации (ОАО «Псковэнергосбт», МП г. Пскова «Псковские тепловые сети», МП г. Пскова «Горводоканал») при наличии просрочки оплаты незамедлительно обращаются в Арбитражный суд с исками о взыскании задолженности и штрафных санкций. Например, ОАО «Энергосбыт» в текущем году предъявил три иска к ТСЖ «Инженерная 82» о взыскании суммы основного долга и штрафных санкций за пользование чужими денежными средствами. МП «Горводаканал» также предъявил иск о взыскании суммы основного долга – 156 252, 14 рублей и штрафных санкций. Кроме того, за счет ответчика истцу возмещается госпошлина, уплаченная по иску. В частности по последнему иску МП «Горводоканала» госпошлина составляет 5717, 58 рублей.
В силу своего финансового положения товарищества собственников жилья не в состоянии оплачивать штрафные санкции от 5 000 рублей и более, а также возмещать расходы энгергоснабжающих организаций по оплате госпошлины. Денежные средства, собранные ТСЖ в качестве оплаты за содержание и ремонт общедомового имущества сегодня перечисляются энергоснабжающим организациям в счет погашения долгов. Средств на содержание и обслуживание дома не остается. Такое положение вещей приведет к ухудшению технического состояния домов, переданных в управление собственникам жилых помещений без капитального ремонта.
2. В отличии от многоквартирных жилых домов бывшие общежития не оснащены приборами учета энергетических ресурсов. По этой причине, в частности, ОАО «Псковэнергосбыт» отказывается применять прямую форму расчетов с собственниками и нанимателями жилых помещений. Счет за потребленную электроэнергия выставляется ТСЖ как юридическому лицу, которое должно оплатить полную сумму, несмотря на неоплату электроэнергии потребителями – физическими и юридическими лицами.
3. Ремонт большинства жилых домов, в том числе, и, бывших общежитий в городе не производился. В силу ст. 15 Федерального закона «О приватизации жилого фонда...» за бывшими наймодателями (муниципальными образованиями) в приватизированном жилом фонде сохраняется обязанность произвести ремонт в многоквартирных домах.
Председатель ТСЖ «Инженерная 82» Т.М. Фёдорова неоднократно обращалась в органы местного самоуправления города Пскова (Администрация города Пскова, Псковская городская дума) по вопросу ремонта общедомового имущества и установки приборов учета энергетических ресурсов. Последний ответ по данному вопросу был дан и.о. начальника Управления городского хозяйства Администрации города Н.И. Глен 28.10.2010 г. (копия письма прилагается). В письме Н.И. Глен сообщил, что установка счетчиков и организация электроучета в доме № 82 по ул. Инженерной внесены в проект плана капитального ремонта жилого фонда на 2011 год за счет средств бюджета города Пскова. До настоящего времени вопрос не решен.
В доме также необходимо произвести установку приборов учета по иным энергетическим ресурсам. МП г. Пскова «Горводоканал» ещё в феврале 2011 года направил ТСЖ «Инженерная 82» предложение об установке приборов учет (копия письма прилагается).
4. Сложившаяся ситуация в деятельности приведенных выше ТСЖ стала возможной в результате бездействий и неисполнения действующего законодательства органами местного самоуправления.
В соответствии со ст. 165 ЖК РФ в целях создания условий для управления многоквартирными домами органы местного самоуправления:
1) обеспечивают равные условия для деятельности управляющих организаций независимо от организационно-правовых форм;
2) могут предоставлять управляющим организациям, товариществам собственников жилья либо жилищным кооперативам или иным специализированным потребительским кооперативам бюджетные средства на капитальный ремонт многоквартирных домов;
3) содействуют повышению уровня квалификации лиц, осуществляющих управление многоквартирными домами, и организации обучения лиц, имеющих намерение осуществлять такую деятельность.
Администрацией города Пскова 07 апреля 2008 года было принято Постановление «О формировании благоприятных условий для образования и деятельности товариществ собственников жилья на территории города Пскова».
В соответствии с указанным Постановлением на Управление жилым фондом Администрации города возлагались следующие функции:
Оказывать содействие товариществам собственников жилья в подготовке документации, необходимой для получения бюджетных средств на капитальный ремонт многоквартирных домов;
Производить в первоочередном порядке работы по формированию земельных участков под многоквартирными домами, управляемыми товариществами собственников жилья;
Оказывать содействие собственниками помещений в многоквартирных домах в составлении акта технического состояния многоквартирного дома смене способа управления многоквартирным домом;
Осуществлять выявление и систематизацию лучшей практики по организации и деятельности товариществ собственников жилья и др.
Норма ст. 165 ЖК РФ были конкретизированы в указанном выше Постановлении Администрации города и Адресованы Управлению жилым фондом Администрации города Пскова. В связи с реорганизацией органов Администрации города данное управление ликвидировано. Таким образом исполнять указанное постановлении сегодня некому. В действующем Положении об управлении городского хозяйства Администрации города Пскова подобные функции не прописаны.
Конкретные примеры действующих Товариществ собственников жилья, приведенные в настоящем обращении, свидетельствуют о том, что законодательство РФ и местные нормативные акты, регулирующие отношения в области создания органами местного самоуправления условий для управления многоквартирными домами не исполняются, в частности:
Денежные средства на ремонт домов, находящихся в управлении товариществ собственников жилья, благоустройство придомовых территорий выделяются по остаточному принципу или не выделяются вообще. Бывшие дома общежития до настоящего времени не включены ни в одну программу по капитальному ремонту многоквартирных домов;
Вопросы взаимодействия Товариществ собственников жилья с энергоснабжающими организациями до настоящего времени не попали в поле зрения муниципальных властей. Только после обращений председателей ТСЖ в органы власти и управления, в особенности Псковской области (Губернатор), депутаты стали проявлять хоть какую-то активность: посетили дома-общежития, поучаствовали в переговорах с энергоснабжающей организаций. Только результатов от этой активности нет. Ответить на вопросы: где деньги на ремонт домов, установку приборов учета энергетических ресурсов; по какой причине земельные участки под домами, находящимися в управлении ТСЖ, формируются без придомовой территории, почему невозможно решить вопрос с энергоснабжающими организациями, действия которых приводят к банкротству ТСЖ депутаты не могут.
Данные вопросы можно решать в рабочем порядке на планерках Управления городского хозяйства Администрации города Пскова. По всей видимости, точка зрения должностных лиц Администрации города, сводится к тому, что «Можно, но не нужно». Председателям ТСЖ стало известно, что на одной из планерок с управляющими организациями один из заместителе начальника УГХ Администрации города пскова высказал свое мнение о том, что «колхозники не могу управлять жилым фондом». Под «колхозниками» имелись ввиду активные председатели ТСЖ.
В результате бездействий муниципальных органов власти и управления инициативные группы (председатели ТСЖ) вынуждены объединяться на общественных началах (Клуб председателей ТСЖ при Институте регионального развития), обращаться на сайты к Губернатору, Президенту и т.д. Спасение утопающих – дело рук самих утопающих.
Немало усилий пришлось приложить председателям ТСЖ совместно с Институтом Регионального развития для того, чтобы на них обратил внимания Глава Администрации города Пскова П.М. Слепченко. На организуемые партией Единая Россия круглые столы, семинары по вопросам ЖКХ ни один из руководителей Администрации города Пскова не являлся.
Инициативные группы многоквартирных жилых домов, видя такое отношение органов местного самоуправления, не стремятся создавать ТСЖ, требуя гарантий (заключения договоров с Администрацией города Пскова), о чем пояснял глава города И.Н. Цецерский на прошедшей партийной конференции.

Федеральным законом от 04.06.2011 № 123-ФЗ внесены изменения в Жилищный кодекс Российской Федерации (ЖК РФ), направленные на совершенствование регулирования отношений по управлению многоквартирными домами, в том числе товариществами собственников жилья и управляющими организациями.
Основное назначение вносимых корректировок – стимулирование активности и ответственности собственников. Именно это подразумевает вводимый в ст. 155 ЖК пункт о возможности прямых расчетов жителей многоквартирных домов с ресурсоснабжающими организациями, а также новая статья (66.1. ЖК), обязывающая избрать в многоквартирных домах, в которых не созданы ТСЖ и иных потребительские кооперативы, советы МКД из числа собственников.
Введение новой норма в ст. 155 ЖК РФ направлено на снижение числа неплательщиков и защите прав и интересов жителей, которые добросовестно вносят плату за ЖКУ. При прямых расчетах каждый собственник несет ответственность только за свою квартиру, и в случае больших задолженностей дома за потребленные ресурсы поставщик на законных основаниях сможет принимать меры только в отношении тех квартир, за которыми образовалась задолженность.
Также после перехода домов на прямые расчеты процедура борьбы со злостными неплательщиками будет более эффективной. В настоящее время ресурсоснабжающие организации на основании законодательства в случае больших задолженностей дома могут расторгнуть договор обслуживания с управляющей компанией, ТСЖ и прекратить поставку ресурса, однако на практике такая мера практически нереализуема.
Еще одним преимуществом введения прямых расчетов за коммунальные ресурсы станет отсутствие возможности у управляющих организаций нецелевого использования средств.

В свете указанных норм закона органы местного самоуправления должны принять безотлагательные меры к решению вопроса по выделению денежных средств по установке приборов учеты энергетических носителей в домах-общежитиях, управляемых ТСЖ, не допуская их банкротства, а также иные меры направленные на создание и подержание деятельности ТСЖ.
Имеющийся сегодня опыт в сфере управляя многоквартирными домами, свидетельствует о том, что Управляющие организации и застройщики, которые создают управляющие организации, которым передаются построенные ими дома, используют их как доходное имущество, что далеко от понятия оказание услуг по управлению многоквартирными домами в интересах собственников жилых и нежилых помещений. В городе Пскове имеется прецедент — дом № 8 по ул. Пароменской, в котором общедомовое имущество (котельная и помещения в котором располагается оборудование катальной), оказалось в собственности частных лиц – инвесторов строительства данного дома. Инициативная группа в настоящее время проводит работу по созданию в данном доме ТСЖ. Для решения вопроса об общедомовом имуществе собственники квартир вынуждены будут обратиться в суд с иском о признании права общей долевой собственности на котельную.
Получение необходимой информации от Управляющей организации в том числе, которую они обязаны предоставлять в силу действующего законодательства, сегодня вызывает большие трудности. В качестве примера, прилагаем ответ директора ООО «ЖЭУ № 1» А.И. Бойкова на запрос собственников дома №8 по ул. Пароменской. Директор отказался даже предоставить годовой отчет управляющей организации.
Решение указанных проблем также упирается в исполнение органами местного самоуправления, предписанных им обязанностей в сфере создания условий для управления многоквартирными домами, контроля за деятельностью управляющих организаций.
Уважаемый Андрей Анатольевич, просим Вас оказать содействие в решении вопросов, касающихся перехода ТСЖ на прямые расчеты, оснащения домов (бывших общежитий приборами учета энергетических ресурсов), ремонта общедомового имущества. Без решения указанных вопросов в кратчайшие сроки, ухудшающееся финансовое положение ТСЖ приведет к их банкротству.

Председатель правления
ТСЖ «Инженерная 82» подпись Т.М. Фёдорова
Директор ООО
«Юридический центр
Управления недвижимостью» подпись М.Б. Макаренко

03.10.2011 г.