Ликбез для собственников. Продолжение
Собственники, не вполне ориентирующиеся в жилищном законодательстве, часто обращаются в администрацию города с жалобами на свои управляющие компании, которые не надлежащим образом исполняют свои обязанности по договору. Однако администрация города не является органом, который в соответствии с законом вправе осуществлять контроль за соблюдением правил содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. В своих отношениях с управляющими компаниями администрация не обладает большим по сравнению со всеми другими собственниками объемом прав. Хотя, некоторыми полномочиями в области контроля за деятельностью управляющих организаций органы местного самоуправления наделены (ст. 165 ДК РФ).
Что касается их обязанностей по созданию условий для управления многоквартирными домами, на сегодняшний день их исполнение оставляет желать лучшего. У органов местного самоуправления свои проблемы. В условиях чиновничьего феодализма и дикого капитализма, особенно в сфере ЖКХ, собственники жилья должны позаботиться о себе сами. В противном случае наши дома вместе с нами так и будут оставаться доходным имуществом частного, как правило, семейного бизнеса.

В рубрике «Ликбез для собственника» мы проанализируем конкретные условия договора на управления многоквартирным домом. В конечном итоге сведем их в единый документ, и предложим свой проект договора, разработанный в интересах собственников. Полагаю, что такой подход поможет собственникам в анализе и осмыслении такого важного для них документа как договор на управления многоквартирным домом, который должен стать для них не формальностью, а реально действующим инструментов по управлению домом.

Тема сегодняшней консультации — «Контроль за деятельностью управляющей организации со стороны собственников.» Это одно из существенных условий договора на управления многоквартирным домом (ст. 162 ЖК РФ).

Исходя из анализа, заключенных в городе Пскове договоров на управление многоквартирными домами и проекта договора, разработанного в рамках Ассоциации УО Псковской области, предлагаем к оценке две редакции условий договора о контроле за деятельностью УО. Редакция собственников, разработана специалистами ООО «Юридический центр управления недвижимостью».

Необходимо отметить, что в предложенном ассоциацией УО проекте договора, раздел «Контроль за исполнением УО своих обязательств по договору» отсутствует, несмотря на то, что это одно из существенных условий договора. Вполне объяснимо, т.к. собственники в разработке проекта договора не участвовали. Незначительные положения по этому вопросу содержаться в разделе «Собственник имеет право». Приводим дословно:

«3.2.Собственник имеет право:
3.2.2. Осуществлять контроль за выполнением Управляющей организацией ее обязательств по настоящему Договору в ходе которого:
участвовать в осмотрах (измерениях, испытаниях, проверках) общего имущества в многоквартирном доме;
присутствовать при выполнении работ и оказании услуг Управляющей организацией, связанных с выполнением обязанностей по настоящему Договору;
знакомиться с содержанием технической документации на многоквартирный дом.

3.2.3. Привлекать для контроля качества выполняемых работ и предоставляемых услуг по настоящему Договору сторонние организации, специалистов, экспертов. Привлекаемая для контроля организация, специалисты, эксперты должны иметь соответствующее поручение Собственника, оформленное в письменном виде.»
Не удивительно, что при таких правах собственников помещений в многоквартирном доме кровли домов в г. Пскове после капитального ремонта протекли в большинстве домов, подрядные организации испарились до истечения срока, установленного для гарантийного ремонта отремонтированного общедомового имущества.
Предоставили УО неограниченные права по распоряжению вашими и бюджетными средствами без всякого контроля, получили то, что должны были получить! Не забывайте, что Управление многоквартирными домами это доходный бизнес со всеми вытекающими отсюда последствиями дикого капитализма!

Предлагаемая редакция в интересах собственников:
.
«VI. Порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору

6.1. Контроль за оказанием услуг и (или) выполнением работ по управлению многоквартирным домом, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и за качеством предоставляемых коммунальных услуг собственникам жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме и пользователям таких помещений, в том числе помещений, входящих в состав общего имущества в данном доме, осуществляет Совет многоквартирного дома (МКД). Полномочия Совета МКД удостоверяются решением общего собрания собственников, на котором избран Совет МКД.

6.2. Председатель Совета МКД на основании доверенности, выданной собственниками помещений, осуществляет контроль за выполнением обязательств по заключенным договорам оказании услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в доме, осуществлять иные полномочия, предусмотренные Жилищным законодательством.

6.3. По вопросам обслуживания, ремонта общего имущества и жилых помещений, устранения аварий (подача заявок) Собственник и Пользователи вправе обращаться лично. Каждый Собственник (Пользователь) вправе лично предъявлять претензии по расчетам, заявки на перерасчет платежей, обращаться с заявлениями о регистрацию по месту жительства (месту пребывания).

6.4. В целях осуществления контроля представители Собственников (Совет МКД, Председатель Совета и др.) вправе:

6.4.1. получать от ответственных лиц Управляющей организации не позднее 5 (пяти) рабочих дней с даты обращения информации о перечнях, объемах, качестве и периодичности оказанных услуг и (или) выполненных работ, а также соответствующих документов, проведения осмотров общего имущества;

6.4.2. подавать в письменном виде жалобы, претензий и прочие обращения для устранения выявленных дефектов с проверкой полноты и своевременности их устранения;

6.4.3. составлять акты о нарушении условий Договора;

6.4.4. знакомиться с актом технического состояния Многоквартирного дома и перечнем имеющейся технической документации на Многоквартирный дом и иными связанными с управлением Многоквартирным домом документами;

6.4.5. знакомиться с информацией о деятельности управляющей организации в соответствии с постановлением Правительства РФ от 23.09.2010 № 731 «Об утверждении стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами»;

6.4.6. обращаться в органы, осуществляющие государственный контроль над использованием и сохранностью жилищного фонда, его соответствия установленным требованиям для административного воздействия, обращаться в другие органы согласно действующему законодательству.

6.4.7. ежегодно в течение первого квартала текущего года получать у Управляющей организации письменный отчет о выполнении Договора за предыдущий год;

6.4.8.знакомиться с условиями сделок (договоров), совершенных Управляющей организацией в рамках исполнения Договора (по мере их заключения), сметами, планами производства работ, технической документацией по многоквартирному дому, квалификационными характеристиками специалистов, как состоящих в штате Управляющей организации, так и привлекаемых для выполнения отдельных работ; знакомиться со штатным расписанием, показателями по рентабельности Управляющей организации;

6.4.9. ежемесячно получать информацию о состоянии платежей, задолженности по платежам за истекший месяц, мерах, принятых ко взысканию задолженности.

6.4.10.представлять свои замечания, предложения и заключения по условиям проектов договорам, сметам на выполнение работ, привлекаемым для выполнения работ специалистам;

6.4.11. Принимать решения о комиссионном обследовании выполненных работ и услуг по договору, которые являются обязательными для Управляющей организации. По результатам комиссионного обследования составляется соответствующий акт, экземпляр которого должен быть предоставлен Управляющей организации;

6.4.12.Инициировать и проводить общие собрания собственников помещений в Многоквартирном доме для рассмотрения вопросов, связанных с исполнением Договора, в том числе рассмотрения отчета, представленного Управляющей организацией, и с учетом соответствующих решений таких собраний направлять предложения по предмету Договора Управляющей организации;
6.4.13. привлекать аудиторскую фирму (аудитора) для дачи заключения по отчету Управляющей организации, а при необходимости проверки её финансово-хозяйственной деятельности в части использования средств Собственников многоквартирного дома.

6.4.15 Удостоверение факта непредставления коммунальных услуг (предоставления коммунальных услуг ненадлежащего качества) осуществляется в порядке, предусмотренном Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам.»

Совершенно очевидно, что при включении таких условий в договор, руководителю вашей УО трудно будет дать такой ответ, который получили собственники дома № 8 по ул. Пароменской в г. Пскове от г-на А.И. Бойкова (ООО «ЖЭУ № 1»). Ключевые слова которого, – «Законом не предусмотрено».

В договоре должны содержаться условия, которые позволят собственникам получить полную информацию по вопросам: сколько денежных средств собрано, каким образом они потрачены (на содержание, ремонт или на оплату многочисленного штата бухгалтерии или других структур, состоящих из родственников учредителей УО), качество работ, цены на работы услуги, подрядчикам (зависимые это от УО или реально работающие на рынке предприятия), цены услуг управляющей организации (её рентабельности), формирования тарифов на содержание и ремонт и пр.
ПОКУПАЙТЕ КАЧЕСТВЕННЫЕ УСЛУГИ, РАБОТЫ, КОНТРОЛИРУЙТЕ ИХ ВЫПОЛНЕНИЕ! НЕ ДОПУСКАЙТЕ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ВАШИХ ДОМОВ КАК ДОХОДНЫХ! И, НЕ ЖАЛУЙТЕСЬ, ЕСЛИ ВСЁ ЭТО ДЕЛАТЬ ВАМ НЕ ИНТЕРЕСНО!

Высококвалифицированные специалисты Юридического центр управления недвижимостью к вашим услугам.

Следующие консультации будут посвящены таким вопросам, как использования общего имущества многоквартирного дома, порядку избрания Совета МКД, его полномочиям, в том числе в свете отражения их в Договоре на управление МКД.

М.Б. Макаренко — Директор ООО «Юридический центр Управления Недвижимостью"